来源：中国证券报，编辑：邢宇

    “告诉大家一个规律，现在买房也赚不到钱了，这时候再买就是高位接盘！”建行董事长田国立22日在第20届北大光华新年论坛上一语惊人。

    这是不是说，现在买房就会成为接盘侠？

    那么，房价以后还会涨吗？

    以后，房地产市场会是什么趋势？

    01

    “房子真的是盖够了！”

    这是田国立在北大光华论坛上的表述，也是他从我国人均拥有住房约1.1套得出的结论。

    那么，一个人住一套房还不够吗？为什么还是有很多人觉得没房子住？

    田国立解释说，我国房屋空置率比较高。美国有三分之一的人靠租房，德国百分之四十多的人靠租房，我们的租赁市场相比之下还不够完善。

    田国立指出，现在居民资产配置大约百分之六七十都在房地产上。截至今年三季度，房地产信贷规模达约38万亿元，占整体信贷规模的28%。从趋势来看，新增信贷中房地产占比达约40%，表明资金还在大规模流入房地产。

    田国立认为，房子之所以老被炒，是因为房子跟黄金和股票一样具有金融属性。但房子和黄金、股票、衍生品、比特币之类的金融品又不一样。前者，有钱可以炒，没钱可以不炒，但住房，有钱没钱都得买。想让“房住不炒”，就是要培育住房租赁市场，让所有的兴奋点、消费习惯和金融资源向住房租赁倾斜。

    未来从成交量看，交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，市场成交增速持续下行，这可能也是明年成交的走势，但结构或有所调整。在“房住不炒”的前提下，若一二线城市政策环境边际缓和，其成交量可能小幅增长；失去强政策托底的三四线城市成交可能重回下行通道。

    02

    热点城市房价下降明显

    此前统计局公布的11月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格算数平均环比增长0.98%，较10月下降0.04个百分点；同比增长10.25%，较10月增幅扩大0.6个百分点。

    夏丹表示，从结构上来看，一线城市房价涨幅尚属平稳，二线和三线城市房价增速相对突出。但三线城市在缺少棚改货币化安置托底及需求经过一段时间的透支后，房价有较大下行风险。

    总体来说，同比仍有上升，但环比出现微落。城市表现则各不相同，尤其厦门、温州等个别之前房价炒作城市价格有所回落。深圳环比、同比都有所下降，与其住房政策密不可分。

    在此轮房价下跌的过程中，不乏有“高位被套”的案例。

    有微博博主称，2017年2月7号640万元买入的房子，今年11月25日561.8万元卖出，算下来亏损了130万以上。

    03

    房地产市场不会明显回暖

    针对今年中央经济工作会议对房地产市场的表述，全国政协经济委员会副主任杨伟民表示：“房地产调控的政策没有变，关键就是要建立促进房地产健康发展的长效机制。”

    在京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光看来，中央经济工作会议仍旧延续“房住不炒”“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行压力增大之下，一些业内人士对房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资将延续下滑态势。

    中国人民大学国家发展与战略研究院副教授刘晓光表示，2019年的房地产政策既需要高度关注房地产市场的调整风险，前瞻性地预判和微调房地产政策，又需要考虑到对消费的严重挤出效应，以及市场主体预期的改变引发的应对策略调整，使得房地产调控政策再度失效。

    以房地产信贷政策为例，刘晓光认为，在严控房价下简单放松对房地产商的信贷，不仅不会起到促进其投资的作用，反而可能延缓其加快销售回笼资金的压力；同时，简单严控购房信贷也不会降低居民信用风险，反而异化为用短期消费贷替代长期房贷，进一步加剧信用风险和对消费的挤出效应。

    北方信托战略研究所所长王栋琳表示，须警惕部分区域房价过快反弹，目前房地产库存整体偏低，地方财政压力较大，在流动性偏宽松的背景下，不排除“一城一策”在个别城市的落实中出现变形。

    04

    个税改革释放向租赁市场倾斜信号

    《个人所得税专项附加扣除暂行办法》日前正式发布，其中对于住房租金的表述也一定程度上体现了“房住不炒”的调控总基调。明确只能享受一次首套房贷的专项附加扣除，1500元/月的租金扣除额也高于1000/月的房贷扣除额，显示了调控导向。

    在住房租金部分，暂行办法指出，在主要工作城市租房且同时符合以下条件，包括：

    ①本人及配偶在主要工作的城市没有自有住房；

    ②已经实际发生了住房租金支出；

    ③本人及配偶在同一纳税年度内，没有享受住房贷款利息专项附加扣除政策。也就是说，住房贷款利息与住房租金两项扣除政策只能享受其中一项，不能同时享受。

    同时，办法明确：

    ①直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市：每月1500元；

    ②除上述城市以外的市辖区户籍人口超过100万人的城市：每月1100元；

    ③除上述城市以外的，市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市：每月800元。

    如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示，大中城市租金扣除额度提高。暂行办法仅对租金的定额抵扣标准进行了调整，为大中城市的租房者提供了更高的扣除额度，最高可达每月1500元，更贴合实际，比房贷利息抵税的额度高出50%，切实为暂无住房的纳税人减负，充分体现了房住不炒的调控总基调，表明政府对于租房行为的鼓励，保障基本居住需求。

    05

    防止居民财富被房地产掏空

    近期，中国人民大学国发院曾发布报告明确提到，中国消费者在房地产去库存中债务率大幅上升，消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金，基本上全部投入到了房地产市场。报告认为，目前居民财富基本上被房地产掏空，广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。而消费的核心支撑力不是高收入阶层，而是中等及中下收入阶层。

    杨伟民坦言，经济压力大是因为消费下滑，消费下滑的一个很重要原因是高房价和房贷的压力。

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